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¿Se puede vender una casa heredada si un heredero adeuda pensión de alimentos en Chile?
La familia por fin se puso de acuerdo: se vende la casa que dejó la mamá y cada hermano recibe su parte. El comprador firmó, el precio está pactado y entonces el Conservador de Bienes Raíces rechaza la inscripción porque uno de los hermanos figura en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos. La deuda de pensión de alimentos es de uno solo, pero la venta se paraliza para todos. Esto se ordena antes de firmar, no en la notaría.
En herencias con deuda de pensión de alimentos ¿Por qué la deuda de la pensión de un hermano frena la venta de todos?
Cuando varios herederos quedan como dueños en común de un inmueble, ninguno está obligado a permanecer en esa comunidad y cualquiera puede pedir la partición (artículo 1317 del Código Civil). Pero para vender la propiedad todos los comuneros deben comparecer como vendedores, y ahí aparece el problema.
Desde la Ley N° 21.389, que creó el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos, la entidad registral debe consultar ese registro antes de inscribir la compraventa y verificar si alguna de las partes tiene inscripción vigente (artículo 31 del título final de la Ley N° 14.908, incorporado por esa ley). Los tribunales ya han confirmado el rechazo de inscripciones porque uno solo de los vendedores figuraba inscrito. El resultado práctico es incómodo: escritura firmada, precio pagado y la propiedad todavía a nombre de la sucesión.
¿No estaba prescrita esa deuda de alimentos?
Es la primera reacción del deudor y casi siempre el cálculo le sale optimista. La regla general es que las acciones ejecutivas prescriben en tres años y las ordinarias en cinco, y que la ejecutiva se convierte en ordinaria por el lapso de tres años, durando después solo otros dos (artículo 2515 del Código Civil).
Lo que desarma ese cálculo es la suspensión. La prescripción que extingue las obligaciones se suspende en favor de los menores y de quienes están bajo potestad paterna, tutela o curaduría, y de la mujer casada en sociedad conyugal mientras esta dure (artículo 2520, que se remite al artículo 2509). Como los alimentos suelen deberse a hijos que entonces eran menores de edad, hay años en que el plazo simplemente no corrió. El tope es que, transcurridos diez años, esas suspensiones dejan de contarse. Y si los alimentos se deben al cónyuge, conviene recordar que la prescripción se suspende siempre entre cónyuges (artículo 2509 inciso final). Antes de confiar en la prescripción hay que hacer ese cálculo con las fechas a la vista.
¿Cómo sale del registro el heredero deudor?
Hay dos caminos y ninguno opera solo. El tribunal ordena cancelar la inscripción cuando el alimentante acredita el pago íntegro de lo adeudado, o cuando se aprueba por resolución firme un acuerdo de pago serio y suficiente (artículo 25). Serio quiere decir que existan circunstancias o garantías que hagan verosímil el cumplimiento; suficiente, que la deuda quede pagada por completo en el menor plazo posible. Ese acuerdo se tramita como incidente ante el tribunal de familia y exige el consentimiento del alimentario (artículo 26).
Pago íntegro: es la vía limpia y rápida cuando el monto es alcanzable, pero exige una liquidación actualizada de la deuda, no una estimación de memoria.
Acuerdo de pago: si se incumple, el tribunal ordena reinscribir al deudor y, cuando el pago se dividió en cuotas, basta fallar una para que se haga exigible el total.
¿Se puede vender igual, reteniendo parte del precio?
Sí, y suele ser la salida realista cuando el pago total no es posible antes de la venta. La inscripción puede admitirse si un notario deja constancia de que se retuvo el cincuenta por ciento del precio de venta, o una proporción menor si esa basta para cubrir toda la deuda, y que ese monto se pagó al alimentario. También se admite cuando se otorgan garantías que aseguren ese pago dentro de los cinco días hábiles siguientes a la inscripción (artículo 31).
Ojo con un detalle que cuesta caro: la retención se calcula sobre el precio de la venta, no sobre la cuota del hermano deudor. Por eso la operación debe estructurarse para que ese costo lo soporte quien debe. Como cada adjudicatario se reputa haber sucedido directamente al causante en lo que le cupo (artículo 1344), ordenar primero la partición y dejar escrito que lo retenido se imputa a la hijuela del comunero deudor evita que la deuda de uno termine descontándose del bolsillo de los demás. Eso se redacta antes de la escritura, no después.
Errores que hacen caer la operación
El error más frecuente es llegar a la notaría sin haber consultado el registro. Muchas familias se enteran del bloqueo cuando el comprador ya tiene el crédito aprobado y los plazos de la promesa corriendo, y el negocio se cae arrastrando multas y arras. Revisar el registro y pedir la liquidación actualizada de la deuda cuesta poco y se hace al principio, no al final.
El segundo error es improvisar. Un cálculo casero de prescripción que ignora la suspensión, o un acuerdo de pago armado a la rápida que el tribunal no aprueba, dejan la inscripción vigente y la venta detenida. Tampoco sirve un pacto entre hermanos sobre quién paga qué:
el alimentario no queda obligado por acuerdos en los que no participó.
La deuda de alimentos de un solo heredero puede paralizar la venta de una propiedad que es de todos, porque antes de inscribir hay que revisar el registro. Pagar, obtener la aprobación judicial de un acuerdo serio y suficiente o estructurar bien la retención del precio son las tres vías para destrabarla, y las tres se preparan antes de firmar. En Asesoría de Herencias somos abogados especialistas en derecho civil y sucesorio: revisamos el registro y la liquidación de la deuda, calculamos si hubo prescripción o suspensión, negociamos y tramitamos el acuerdo de pago ante el tribunal de familia y ordenamos la partición para que la retención se impute a quien corresponde. Una consulta previa cuesta bastante menos que una compraventa que se cae después de firmada.
Da el primer paso con seguridad: reserva tu consulta con nuestros abogados de herencias y revisa la situación de la propiedad antes de aceptar una promesa de compraventa.
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